Terug naar overzicht

Nieuws

23 September 2019

Prinsjesdag 2019: dit verandert er voor koopwoningen in 2020


Het kabinet voert volgend jaar wijzigingen door die van invloed zijn op mensen met een koopwoning. Het eigenwoningforfait daalt en de Hillen-aftrek wordt verder verlaagd. De hypotheekrenteaftrek (en andere aftrekbare kosten) wordt vanaf 2020 versneld afgebouwd. We hebben de veranderingen voor je op een rij gezet.

Verlaging van het eigenwoningforfait

Ben je in het bezit van een eigen woning? Dan moet je hierover een bedrag bij je inkomen optellen: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Welk percentage dit is, hangt af van de waarde van je huis. Voor veel huizen worden de percentages volgend jaar verlaagd.

Eigenwoningforfait: wat verandert er precies?
De gemiddelde waarde van woningen is de afgelopen jaren gestegen. Zonder aanpassing zou dit ertoe leiden dat het bedrag dat je bij je inkomen moet optellen, ook toeneemt. Het kabinet past de percentages voor het eigenwoningforfait naar beneden aan om zo woningeigenaren tegemoet te komen. De tariefaanpassingen voor het eigenwoningforfait zijn:

WOZ-waarde20192020
tot € 12.5000,00%0,00%
€ 12.500 – € 25.0000,25%0,20%
€ 25.000 – € 50.0000,35%0,35%
€ 50.000 – € 75.0000,50%0,45%
€ 75.000 – € 1.080.000*0,65%0,60%
meer dan € 1.080.000*2,35%2,35%

* Het grensbedrag voor de ‘villataks’ van € 1.080.000 in 2019 wordt jaarlijks geïndexeerd. Daarmee is in dit overzicht geen rekening gehouden. Het genoemde percentage van 2,35% geldt alleen voor de waarde boven dat grensbedrag.

Rekenvoorbeeld verlaging eigenwoningforfait
Tristan heeft een eigen woning. De WOZ-waarde 2019 is € 300.000. Met die waarde bedraagt het eigenwoningforfait € 1.950 (€ 300.000 x 0,65%). Omdat de woning met 8% in waarde is gestegen, is de WOZ-waarde 2020 € 324.000. Het eigenwoningforfait 2020 is dan € 1.944 (€ 324.000 x 0,60%). Dat is nagenoeg gelijk aan 2019.

Tariefwijziging box 1
Het eigenwoningforfait valt fiscaal onder het inkomen in box 1. Het toptarief in box 1 daalt komend jaar van 51,75% naar 49,50%.

Afbouw hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek (en andere aftrekbare kosten) wordt vanaf 2020 versneld afgebouwd. In 2019 is het tarief waartegen de hypotheekrente in aftrek kan worden gebracht maximaal 49%. In 2020 daalt het aftrektarief naar 46%.

Daling aftrektarief eigen woning
Wanneer je met je inkomen in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting (51,75% in 2019) valt, dan geldt voor de aftrekbare kosten ook dit percentage. Denk bijvoorbeeld aan lijfrenteaftrek.

De uitzonderingen hierop zijn de aftrekbare kosten van de eigen woning, zoals eigenwoningrente, erfpachtcanons en de bemiddelingsnota van de hypotheekadviseur. Deze kosten zijn in 2019 maximaal aftrekbaar tegen een tarief van 49%. Volgend jaar wordt het percentage waartegen de kosten in aftrek kunnen worden gebracht met 3% verlaagd. Hypotheekrente is dan nog maar aftrekbaar tegen maximaal 46%. In 2021 wordt dat 43%, in 2022 40% en in 2023 37,05%. Dit leidt tot een verlaging van het belastingvoordeel voor huiseigenaren en een stijging van de woonlasten.

Rekenvoorbeeld verlaging aftrektarief eigen woning
Mascha heeft een hypotheek van € 250.000 en betaalt jaarlijks 3% rente. Zij betaalt over 2019 aan hypotheekrente € 7.500 (€ 250.000 x 3%). Zij heeft een belastingvoordeel van € 3.675 (49% van € 7.500). In 2020 is de rente nog maar aftrekbaar tegen 46%. Het belastingvoordeel daalt daardoor van € 3.675 in 2019 naar € 3.450 in 2020 (€ 7.500 x 46%). Een verlaging van € 225. In dit rekenvoorbeeld nemen we het eigenwoningforfait niet mee.

Aandachtspunten voor fiscale partners

Fiscale partners kunnen de inkomsten uit eigen woning vrij verdelen in hun aangifte inkomstenbelasting. Vaak is dit een negatief bedrag. Tot nu was het gebruikelijk dit in aftrek te brengen bij de partner met het hoogste inkomen.

Verdeling belastbare inkomsten uit eigen woning
Fiscale partners kunnen het saldo van het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten van de eigen woning in hun belastingaangifte verdelen in elke verhouding die zij willen. Vaak is dit saldo negatief, want de hypotheekrente is meestal hoger dan het eigenwoningforfait. Tot nu toe was het gebruikelijk dit inkomen uit de eigen woning aan te geven bij de meestverdienende partner. Dit is niet meer altijd het slimste om te doen.

Voorheen werd het eigenwoningforfait belast tegen hetzelfde tarief inkomstenbelasting als waartegen de hypotheekrente in aftrek werd gebracht. Viel de top van je inkomen (zonder rekening te houden met het eigenwoningforfait en de hypotheekrente) toen in de hoogste belastingschijf van 52%? Dan werd het eigenwoningforfait tegen dit tarief belast en vond de hypotheekrenteaftrek ook tegen 52% plaats. Toerekening aan de partner met het hoogste inkomen was dan meestal voordelig. Het tarief waartegen de aftrekbare kosten uit de eigen woning kunnen worden afgetrokken, waaronder de hypotheekrente, daalt. In 2020 is dit aftrektarief 46%. De heffing over het eigenwoningforfait kan volgend jaar oplopen tot 49,50%. De toerekening van de belastbare inkomsten uit eigen woning aan de meestverdienende partner kan daardoor nadelig worden.

De komende jaren daalt het tarief waartegen de aftrekbare kosten uit de eigen woning kunnen worden afgetrokken nog verder. Het verschil tussen dit tarief en het percentage in de hoogste belastingschijf waartegen het eigenwoningforfait wordt belast, wordt dus groter. Het is goed mogelijk dat het meeste fiscaal voordeel dan valt te behalen door de belastbare inkomsten uit de eigen woning toe te rekenen aan de minstverdienende partner. Gebruik het aangifteprogramma van de Belastingdienst om te zien wat voor jou het meest voordelig is.

De minstverdienende partner moet uiteraard wel voldoende inkomen hebben om dit negatieve saldo op in mindering te brengen. Houd hierbij rekening met de heffingskorting. Als de partner geen of maar een bescheiden inkomen heeft, kun je het saldo misschien toch beter toerekenen aan de meestverdienende partner.

Verlaging van de Hillen-aftrek

De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓% per jaar. In 2020 bedraagt de Hillen-aftrek 93⅓%.

Als je eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekposten
De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost als je eigenwoningforfait hoger is dan jouw aftrekbare kosten eigen woning. Denk hierbij aan de betaalde hypotheekrente, maar ook erfpachtcanons en de rente op een restschuld.

Vorig jaar heeft het kabinet besloten de zogeheten ‘Hillen-aftrek’ in 30 jaar af te schaffen, in stappen van 3⅓% per jaar. In 2019 is de Hillen-aftrek 96⅔% van het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten van de eigenwoning. In 2020 daalt dat percentage naar 93⅓%.

Rekenvoorbeeld verlaging Hillen-aftrek
Finn heeft een woning met een WOZ-waarde van € 500.000. Hij heeft zijn hypotheek grotendeels afgelost.
Zijn lening bedraagt nog € 75.000 en hij betaalt op jaarbasis 2% rente (€ 1.500). Zijn inkomen uit eigen woning ziet er in 2020 als volgt uit:

Bijtelling eigenwoningforfait
(€ 500.000 x 0,6%)
€ 3.000
Aftrekbare kosten (hypotheekrente)€ 1.500
Hillen-aftrek
(€ 3.000 – € 1.500) x 93⅓%
€ 1.400
Totale aftrek€ 2.900
Inkomsten uit woning€ 100

Omdat Finn in het hoogste belastingtarief zit, betaalt hij 49,50% belasting over zijn inkomsten uit zijn woning.

Hulp voor starters op de woningmarkt en meer woningbouw

Het kabinet gaat zich inzetten om meer betaalbare woningen voor starters en middeninkomens te realiseren. Hiervoor trekt het kabinet € 2 miljard uit.

Om starters meer mogelijkheden op de woningmarkt te bieden, was de verwachting dat het kabinet ook plannen zou presenteren om de overdrachtsbelasting voor de aankoop van de eerste eigen woning af te schaffen. Voor beleggers op de woningmarkt zou de overdrachtsbelasting juist stijgen. In de miljoenennota zijn hiervoor nog geen concrete plannen opgenomen. Het is op dit moment daardoor nog niet duidelijk of deze maatregelen in de toekomst wel of niet doorgaan.

Hogere hypotheek voor tweeverdieners

In 2020 kunnen tweeverdieners een hogere hypotheek krijgen op basis van hun gezamenlijke inkomen. In 2019 werd namelijk het laagste inkomen nog voor 70% meegeteld, in 2020 mag dat voor 80%.

De hoogte van de hypotheek blijft maximaal 100% van de waarde van de woning of maximaal 106% als er ook geld wordt geleend voor het treffen van energiebesparende voorzieningen.

Bron: Nationale-Nederlanden.nl

Neem contact met mij op!

Vul uw gegevens in en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.